徐有伸的部落格

問：我家屋齡超過20年，也可以參與都更嗎？什麼樣的老房子，符合都更條件？
答：房子要進行都市更新的重建前，必須先被劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」
　　如要查詢自己的房子，是否已經劃入更新地區或單位，可至「都市更新處」網站查詢。

如果有意參與都更，只要符合以下其中3項條件，也可以提出申請：
1 非防火建築物棟數比例，達二分之一以上。 
2 現有的巷道狹小，寬度小於6米，長度佔現有巷道總長二分之一以上。 
3 土磚、木、磚及石造建築物，或是20年以上加強磚造及鋼鐵造
　30年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築
　以上建築物合計面積，達總面積二分之一以上。 
4 建築物的基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，達二分之一以上，有公共安全危險者。 
5 建築物地面層土地使用現況，不符現行都市計畫分區使用樓地板面積，達二分之一以上。 
6 距離捷運站200公尺內。 
7 建築物沒有化糞池或沖洗式廁所排水，生活雜排水均未經處理而直接排放者，達二分之一以上。 
8 4層以上合法建物棟數，達更新單元三分之一以上，半數以上沒有電梯，而且法定停車位數低於戶數者。 
9 耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正規定的建物棟數，達二分之一以上者。 
10 穿越更新單元內，且未供公共通行計畫道路面積比例，達二分之一以上。 
11 現有建蔽率大於法定建蔽率，而且容積率低於法定容積率一半。 
12 平均每戶居住樓地板面積，低於北市每戶居住樓地板面積平均水準二分之一以下者。 
13 附近有內政部、市政府指定的歷史建築物及街區、都市計畫劃定保存區。 
14 更新單元達907.5坪以上或完整街廓，而且超過十分之三土地及合法建物所有權人同意。 
問：參與都市更新的好處有哪些？
答：政府為了翻新城市面貌，紛紛祭出容積獎勵、賦稅減免、融資優惠等利多補助。
　　參與都市更新計畫，除了享受政府提供的優惠獎勵外，還可以改善居住品質
　　讓房子升級，變得更美觀更安全。土地與建物都增值了，更可望賺到老宅變黃金屋的機會財。
問：都市更新和傳統的老屋改建，有哪些不同？
答：一般的老屋改建，需要100%的所有權人同意，但是流程上只須按照一般建築管理程序就可以了
　　如果要辦理「都市更新」，就必須擬定計畫書送審，並舉辦公聽會
　　而且對於屋齡及基地面積等條件都有所限制。
　「都市更新」的主要目的，是為了改善城市的居住環境，提升公共利益及生活機能
　　因此更重視公共設施的比例。「都市更新」的基地面積通常較大，整合的戶數也較多
　　只要取得8成土地及合法建物所有權人的同意後，政府可介入執行公權力
　　對於不能配合者或公有土地參與「都市更新」具有強制性。 
問：什麼是「容積獎勵」？對都更的住戶有什麼差別嗎？
 答：由於都更後公設比例增高，屋主最後分回的居住坪數，可能比原本的舊屋還小
　　因此必須付出額外成本，才能取得和都更前同樣居住面積的房子。
　　政府為了增加都更誘因，特別有條件地釋放比原來法定容積更高的獎勵。
　　舉例來說，一塊「住三」（見次頁表一）的基地面積1000坪，容積率225%
　　原本樓地板面積最多只能蓋到2250坪，但如果爭取20%的容積獎勵，則可加碼蓋到2700坪。
問：都市更新的流程是什麼？
答：首先要看房屋的所在地，是否已被公告為都市更新地區，如果不在公告的區域內
　　但符合都更的申請條件，也可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位，向政府申請都更劃定。
　「都市更新單元」的劃定，必須先簽訂都市更新委託書、提供都更事業概要同意書
　　居民擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」，申請審查通過後
即可開始執行政府通過的「都市更新事業計畫」。
問：都更該由誰來進行呢？
答：都市更新的重建，可由都市更新事業機構（需為股份有限公司）或所有權人組成的「都市更新會」辦理
　　負責籌畫所需資金、協調全部的所有權人、申辦都市更新、申請建照、處理施工過程及細節等。 
 
 問：辦理都市更新，會產生哪些費用？
 答：都市更新的流程中，有許多龐雜的費用會產生
　　如都市更新申請辦理費、建築及結構設計費、鑑價費、信託及管理費、房租及搬遷費、建築興建費等
　　種種費用因金額龐大，一般住戶通常無法獨立負擔，因此往往需要有信譽、有財力的建商或銀行等專業機構協助辦理。 
 
問：參與都更的話，如何分配重建後的房屋權利？
答：更新後的房屋位置與樓層，原則上以原址原配為主，但是因為重新設計規劃的緣故
　　如果同一位置有二人以上申請，就先進行協調，如果協議不成，則公開抽籤。
　　房屋的分配以合法產權持分為依據，頂樓加蓋或是各樓層的違建，都不列入未來房屋分配的計算之中。 
問：房子還在付房屋貸款，這樣也可以進行都更嗎？
 答：可以的！貸款繼續繳，等重建之後，新的土地持分及房屋權狀
　　會交還給原持有人，住戶再跟原銀行辦理貸款變更即可。